돈 먹는 부동산 / 돈 되는 부동산

부동산 투자로 자산을 늘리고 싶다면 ‘돈 먹는 부동산’과

‘돈 되는 부동산’을 구분할 줄 알아야 한다고

이동현 단국대 도시지역계획학 박사가 말했다.

 

차라리 손절이 나은 ‘돈 먹는 부동산’

 

첫째, 주거용 부동산 중에서는 나 홀로 빌라와 다세대·연립주택,

마을버스를 이용해야만 출퇴근이 가능한 비역세권 아파트,

전용면적 135㎡ 이상의 대형 아파트, 지나치게 관리비 부담이 큰 고급 주택,

노후화된 주상복합 아파트, 도심지와 멀리 떨어진 전원주택 및 별장 등이 여기에 해당한다.

 

둘째, 수익용 부동산 중에서는 고수익 미끼용 분양형 호텔 및 레지던스,

상권 쇠퇴로 공실이 눈에 띄게 늘고 있는 구분상가,

상권 형성이 미진한 신도시 택지개발지구 내 신규 분양상가,

공급 과잉으로 임대수익률이 현저히 떨어지고 있는

원룸형·도시형 생활 주택이나 오피스텔 등이 여기에 해당한다.

 

이들 부동산의 공통점은

저금리 기조를 타고 투자 경험이 적은 초보자들을 현혹하고 있다는 것이다.

하지만 내막을 들여다보면 임대 시장이 미처 형성돼 있지 않거나 미약해

신규 임차인 유입은커녕 기존 임차인 유지조차도 어려운 경우가 다반사다.

 

마지막으로 토지 부동산 중에서는 이용 가치가 없는 급경사 임야,

기획 부동산 업체에 속아서 시세보다 매우 비싸게 매입한 토지,

개발제한구역에 묶여 사실상 개발 행위를 할 수 없는 땅,

진입을 위한 길이나 도로가 확보되지 않았고 새로이 내기조차 어려운 맹지 등이 여기에 해당한다.

이 부동산들의 공통점은 대체로 개발 행위가 불가능하거나

이용 가치가 현저히 떨어져 사실상 방치되고 있지만,

단지 소유자라는 미명하에 원치 않는 각종 세금(재산세·종합부동산세 등)을 부담해야 한다는 사실이다.

 

 

 

언제나 든든한 돈 되는 부동산

 

첫째, 주거용 부동산의 경우 주거 환경(생활 편의시설 및 학군)이 뛰어난 아파트,

도심지 지하철역 도보 5분 내 초역세권 아파트, 전용 60㎡ 이하 소형 아파트 등이다.

또, 녹지 조망권이 확보된 공동 주택,

개발 호재 및 인구 유입으로 토지 가치가 올라가고 있는 단독 주택,

상권 확장 덕분에 리모델링 시 자산 가치 상승이 기대되는 노후 주택 등도

돈 되는 부동산에 해당한다.

공통점은 향후 인구 감소 및 가구 분화 여파에도

자생적 경쟁력을 갖추고 있으며,

매매 수요 증가로 가격 강세를 보이고 있다는 것이다.

 

둘째, 수익용 부동산의 경우

상권 확장으로 임차인 수요가 증가하고 있는 도심지 상가나

법인 입주 수요가 풍부해 물류나 집적시너지 효과 등을 기대할 수 있는

지식산업센터, 안정적인 상권 형성으로 임차인 수요가 꾸준한 역세권 꼬마빌딩 등이 돈이 된다.

기업체 및 관공서 입주로 직장인 임차 수요가 증가하고 있는 오피스텔이나

임대용 주택이 부족한 대학가 주변 도시형 생활 주택도 여기에 해당한다.

이 부동산들은 대체로 상권이 안정화돼 있거나 확장 중이며,

유동 인구가 꾸준히 증가하며 임차인 수요가 꾸준히 늘고 있다는 사실이다.

 

마지막으로 토지 부동산의 경우 중앙정부 또는 지방자치단체 주도하에

개발 계획이 수립돼 있거나 계획 중인 토지,

인접한 곳에 새로이 도로가 개설되고 있거나 확장 중인 토지,

지하철역 개통이 예정돼 향후 유동 인구 증가가 예상되는 토지 등이 좋다.

 

또 관공서 및 기업체 이전으로 인구 유입이 기대되는 토지,

개발 제한 규제가 해제될 가능성이 큰 토지,

토지보상지역(토지수용지역) 인근에 소재한 땅,

도로 또는 길을 낼 수 있는 맹지 등도 돈 되는 부동산에 해당한다.

 

대체로 각종 개발 호재가 있거나 인구 유입이 기대되는 곳에 소재하며,

토지의 개별적 활용도(최유효 이용)가 높다.

 

요컨대 현명한 투자자라면 돈 먹는 부동산을 버리고,

돈 되는 부동산에 투자하는 것을 두려워해서는 안 될 것이다.