부동산 투자 기초

2020년 코로나19가 불러온 팬데믹으로 세계가 불안감에 휩싸였다.

경제가 마비될 것만 같던 불안한 현실과는 정반대로 주식시장은

연일 호황과 투자 열풍으로 뜨거워져만 갔다.

주식시장뿐만이 아니다. 전 세계 집값이 오르고 가상화폐가 하늘 높은 줄 모르고 올랐다.

이때 짧은 기간에 막대한 부를 쌓은 '영앤리치'라는 새로운 사람들이 대거 등장했다.

구독자 수 100만에 임박하는 유튜버 '부읽남',
no1 경제방송 콘텐츠 유튜브 '삼프로TV 경제의 신과 함께'에 출연하는 강환국 등

영앤리치들의 일상을 통해 지난 2년간 롤러코스터를 탄 자산 시장의 명과 암을 들여다본다.



'부읽남'

저는 '30분 강의'를 기준으로 잡습니다.

부동산 투자에 문외한인 사람을 데려다놓고 30분간 설명할 수 있다면,

이제 직접 투자를 시도해봐도 됩니다.

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우리가 집을 사기 힘들게 하는 4가지 벽은 바로 대출, 전세, 세금, 청약입니다.

이 벽들이 정교하게 맞물리면서 사람들은 '전세 살고 무주택 기간을 늘려

청약에 당첨되자'라는 결론으로 도달합니다.

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사실은 아무것도 하지 않은 채 전세를 살면서 청약을 준비한다고 말하는 것이

마음의 위안은 될지 몰라도 내 집 마련에는 실질적인 도움이 되지 않습니다.

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부동산을 투자로 접근할 때는 항상 '어떻게 매도할 것인가'를 고민해야합니다.

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집값이 떨어진 것이 문제지, 대출 자체가 문제는 아닙니다.

대출 없이 집을 산다고 해서 떨어질 집값이 안 떨어지진 않는다는 말입니다.

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내가 얼마에 샀건 그보다 더 오른다면 투자할 가치가 있습니다.

반대로 내가 아무리 싸게 살 수 있어도 가격이 떨어지는 추세라면 투자를 보류해야 합니다.

202
핵심은 고점과 저점을 맞히는 게 아니라,

앞으로 이 집의 가격이 올를 것인가 또는 떨어질 것인가 하는 '방향성'입니다.

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부동산, 특히 주택 투자에서 수요의 핵심은 '심리'입니다.

"사람들이 이 부동산을 5~6년 후에 지금보다 더 좋아하게 될까?"라는 질문을 던져보고,

긍정적인 답이 나온다면 수요가 충분하다는 의미입니다.

여기에 이 지역의 공급까지 따져보고 투자를 진행해야 합니다.

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새로운 정책이 발표되면 그 효과를 제대로 따져보고 투자해야 합니다.

투자자가 부동산 정책과 세금 규제에 항상 귀를 기울여야 하는 이유입니다.

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아파트 미분양률, 경매 낙찰가율, 향후 3년간의 입주 물량,

인구와 가구 수 증감이 대표적인 지표입니다.

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(어려운 경매는) 가장 꺼리는 방식입니다.

일단 매력적인 물건이 상대적으로 적고, 입찰부터 낙찰, 명도까지의 과정이 까다로우며,

부동산에 대해 잘 알아야 하기 때문이죠.

그래서 오히려 그 지역에서 진행된 경매를 잘 분석해보면 좋은 정보를 얻을 수가 있습니다.

나름 투자 전문가라 할 수 있는 사람들이 경매를 많이 하니

그들이 이 지역을 어떤 시각으로 바라보고 있는지 알 수 있기 때문입니다.

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낙찰가율이 높게 나왔다면, 그러니까 비교적 높은 가격에 팔렸다면

그건 해당 지역의 매매 수요가 높다는 의미로 볼 수 있습니다.

조금 다르게 보면 감정평가 이후 반년 사이에 시세가 올랐다는 의미일 수도 있겠죠.

어느 쪽이든, 낙찰가율이 높다면 매매 수요가 높다고 볼 수 있습니다.

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중요한 것은 '향후 3년'입니다. 과거도, 현재도 아닌 미래의 입주 물량을 보라는 의미죠.

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우리나라 전체 인구수보다는 투자자가 매매하려는 그 지역의 인구와 가구 수가 중요하며,

특히 인구보다도 가구 수 증가에 좀 더 주의를 기울일 필요가 있습니다.

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자영업자라면 최소한 계좌 3개는 있어야 합니다.

-사업용계좌 : 매출, 인건비, 재료비, 임대료 등
-부가세 계좌 : 매출의 10% 자동 이체
-월급 계좌 : 스스로 매월 일정액을 월급처럼 지급

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매달 120만원 정도의 원금과 이자를 갚아야 한다고 했을 때,

2022년의 120만원과 2052년의 120만원은 그 가치가 같을까요? 그렇지 않습니다.

277
저는 내 집 마련을 넘어서 더욱 부자가 되고 싶은 분이라면

원금 상환을 최대한 늦추기를 추천합니다.

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친구들이 부동산 투자에 대한 설명을 듣는 둥 마는 둥 하는 이유가 무엇일까요?

내가 투자에 대해 잘 모르는 것 같아서? 원래 사람은 잘 바뀌지 않으니까?

다 맞는 말입니다만 진짜 이유는 '내가 지금 부자가 아니기 때문'입니다.

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소형 오피스텔은 시세차익보다는 임대 수익을 목적으로 접근해야 합니다.

324
주상복합은 어디까지나 아파트 기준에 맞춰 지어진다는 점을 잊지 마세요.

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시장에서 물건 가격이 상승하는 가장 큰 이유는 뭘까요?

대체할 수 있는 무언가가 있느냐 없느냐, 즉 '대안의 유무'입니다.

대체할 무언가가 없으면 가격이 오르죠.

332
주택의 경우 꾸준한 수요를 만드는 요소는 무엇일까요
-위치, 편리함, 관심, 우월감

337
부동산 상승기에도 좀처럼 오르지 않은 지역과 집의 공통점은 바로

이 변화 요소가 없다는 점입니다.

단순히 가격이 싸다고 '저평가'되었다고 판단하지 말고,

이 4가지 요소 중 무엇 하나라도 개선될 여지가 있어야 저평가되었다고 생각할 수 있습니다.

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둘의 가격 차이는 '건물값'에서 나온다는 것입니다.

구축 아파트는 이미 낡은 건물이기 때문에 감가상각이 될 대로 된 상태입니다.

신축 오피스텔은 새것이므로 건물의 값이 최고치인 상황입니다. 그런데도 가격이 같습니다.

시간이 지나서 신축 오피스텔이 낡으면 매매가격도 떨어질 확률이 높겠죠.

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싼 금액으로 하는 투자는 그만큼 리스크가 큰 투자입니다.

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아파트를 매수하기에는 자금이 부족한데 실거주할 집이 필요하면 어떻게 해야 할까요?

이때는 전용면적 60~85제곱미터 크기에 방 2개 이상의 아파트 구조를 가진

'아파텔' 매수가 차선책이 될 수 있습니다.

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분명 더 좋은 물건이 분명 있을 겁니다.

하지만 투자에서는 '상대 평가'가 아닌 '절대 평가'를 해야합니다.

내가 3억 원을 투자해 2년 만에 1억 원을 벌었으면 된 겁니다.

누가 1억 원을 투자해 재개발 호재로 1년 만에 2억 원을 벌었다는 것은

나와 상관없는 이야기입니다.

온전히 내 투자의 결과에만 집중할 수 있어야 부자가 될 수 있습니다.


참조
운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 기초편+실전편 책 세트.

부동산읽어주는남자 정태익 '부읽남'