부동산 수익률 계산법

ex) 매매가 5억원, 보증금 5,000만원, 월 예상임대료 250만원 발생하는 구분상가

· 대출없이 100% 자기 자본으로 투자했을 시
· 월세 250 × 12 = 3,000만원(연수익)
· 3,000만원  ÷ (매매가 5억 - 보증금 5,000만원) = 6.67%(연수익률)
· 물가상승률 년 2%일 때 연 6.67% 수익률이라면 실질 수익률은 4.4%라고 보시면 됩니다.
{임대료×12 ÷ (매매가 - 보증금)} ×100=임대수익률


ex2) 매개가 5억원, 보증금 5,000만원, 월 예상임대료 250만원, 취득세 4.6%(상가), 중개수수료
· 대출 2억원, 대출금리 5%
· 대출을 고려한 수익률 계산방법

· 월세 250 × 12 = 3,000만원(연수익)
(월임대료 250만 × 12 - 대출이자 1,000만)  ÷ 매매금액  5억원 -대출금액 2억원 -보증금 5천만원) = 8%(연수익률)
{(임대료×12-대출이자) ÷ (매매가 - 대출금-보증금)} × 100

대출레버리지를 이용한 투자수익률
순수 자기자본으로만 투자 했을 때 보다 대출레버리지를 이용했을때 수익률이 더 올라가는 것을 알 수 있습니다.

단 지금처럼 고금리에는 오히려 더 위험합니다.
대출레버지리를 이용한 투자의 핵심은 대출금리가 투자수익률 보다 낮아야 합니다.

​단순히 매매가만 수식에 넣은 수익률입니다.  취득시 내야 하는 취득세 등기비용, 중개수수료를 더해서 계산하게 되면

수익율은 차이가 있습니다.

부대비용 포함한 임대수익률 계산
매매가 : 5억원
임대보증금 : 5,000만원
월임대료 : 250만원
취득세·등기비용 : 2400만원
중개수수료 : 450만

(임대료 3000만) ÷  (매매금액 5억원 + 등기비용등 2400만+중개수수료 450만 - 보증금 5,000만) ×100 = 6.2%

 

수익형 부동산 매입 시 목표 수익률에 기반하여 부동산 매입가격 계산하는 법에 대해 알아보겠습니다.
8% 목표수익률 수익형 부동산 매입가격
목표 수익률 8%
예상 보증금 5,000만원
예상 월차임 250만원

​연수익 ÷ 목표수익률 ×100+ 보증금 + 대출금(x) =  425.000.000원

보통 실무에서 수익률 계산할 때 부대비용은 포함시키지 않는 게 일반적입니다.
하지만 잃지않는 투자, 보수적으로 접근하고 싶다고 하면 부대비용까지 포함하여 매입가격을 산정하면 됩니다.

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