예비 은퇴자가 꼭 피해야 할 부동산 3惡

“노후 망치는 길” 예비 은퇴자가 꼭 피해야할 부동산 3惡은 [왕개미연구소]

 

✅잿빛 노후 부르는 ‘부동산 3악(惡)’

 

전원주택, 지역주택조합, 분양형 호텔.

예비 은퇴자들이 반드시 피해야 할 3대 부동산 투자처다.

시행착오를 겪어야만 알 수 있는 함정들이 곳곳에 숨어 있기 때문이다.

 

전원주택은 아파트와 달리 가치 상승을 기대하기 어려운 자산이다.

내가 정성 들여 그림 같은 집을 지었다고 해도 주변에 짓다 만 집들이 흉물처럼 버티고 있으면

단지가 활성화되지 못해 손해다.

게다가 전원주택 매수 대기자들은 대부분 자기 취향에 맞게 집을 직접 지어보길 원한다.

이미 지어져 있는 집은 잘 팔리지 않는다는 얘기다.

 

전원주택 부지를 갖고 있는데 팔리지 않아서 동네 부동산에 물어보면

‘땅만 있으면 안 되고 집을 지어놔야 팔린다’고 한다. 이 말을 믿고 집을 지었다간 쪽박 차기 딱 좋다.

집은 팔기 위한 목적에서 지으면 안 된다.

집 짓느라 건축 비용만 더 들어갈 뿐, 집은 계속 팔리지 않을 가능성이 높다.

전원주택에서 꼭 살아보고 싶다면, 2년 만기 전세를 구해서 나와 잘 맞는지 직접 살아 보고 결정해야 한다.

 

✅‘10년 7% 확정’ 섣불리 믿었다간 쪽박

 

지역주택조합에는 ‘일반분양 아파트보다 20% 이상 저렴하다’는 홍보 문구가 따라 붙는다.

지역주택조합은 거주민들이 모여서 아파트를 공동으로 짓기 위해 주택조합을 만드는 것인데,

일종의 ‘아파트 공동구매’라고 이해하면 쉽다.

 

그런데 지역주택조합은 사업 추진 도중 좌초되는 경우가 비일비재하다.

조합 설립 인가까지 받았다고 해도 실제 입주가 완료된 경우는 과거 18년(2004~2021년) 동안 17% 밖에 되지 않았다.

사업계획 승인 단계에서 토지 소유권이 95% 이상 확보되어야 하는데, 쉽지 않다.

큰돈이 장기간 묶일 위험이 높고, 환불도 어려운 투자처인 만큼, 신중히 결정해야 한다.

 

‘5년간 확정수익 7% 보장해 드립니다’는 분양형 호텔의 단골 홍보 문구다.

약속이 지켜진다면 최고의 선택이 될 수 있지만 1~2년은 잘 나오다가 지켜지지 않는 경우가 많다.

수분양자들은 화가 날 법 하지만, 계약 위반은 아니다.

분양계약서에 눈에 잘 보이지 않는 깨알 같은 글씨로 ‘내수 부진 등 호텔 경영이 어려워지면

약정 수익을 제공하지 못한다’는 조항이 있기 때문이다.

 

✅신도시는 ‘1차 분양’ 잡아야 유리

 

그렇다면 퇴직 이후 부동산 투자는 어떻게 접근하면 좋을까.

신도시·뉴타운 등 대규모로 택지 개발이 되는 지역은 입지나 가격에서 경쟁력이 높기 때문에 노려볼 만하다.

그 중에서도 특히 1차 분양 물량에 주목해야 한다.

1차 물량은 입지가 좋으면서 가격도 낮은 편이어서 소비자에게 유리하다.

1차 물량이 완판되어야 2차, 3차 등 나머지 물량도 잘 팔 수 있기 때문이다.

 

또한 비슷한 시기에 지어진 신도시라고 해도 시간이 흐른 뒤엔 가격 차가 생긴다는 점도 알아야 한다.

1기 신도시였던 분당·일산의 23년간(2000년 말~2023년 말) 가격 상승률을 비교해 보면 확실히 알 수 있다.

 

분당 아파트값이 432% 오르는 동안, 일산은 275% 오르는 데 그쳤다.

또 2000년 말에 분당의 평당 가격은 일산보다 약 24% 비쌌는데 작년 말에는 75% 더 비싸지면서 차이가 벌어졌다.

분당은 핵심 오피스 권역인 강남 접근성이 뛰어나고 판교테크노밸리와 붙어 있고 전반적인 인프라가 좋아 탄력을 받았다. 3기 신도시 중에선 고양 창릉이 강남 등 주요 업무지구와의 교통 편의성이 뛰어나다.