부동산 임대 수익률

부동산 임대 수익률

임대 부동산 수익률 계산법이 필요한 이유가 있다.

상가나 다가구 등 임대 물건의 가격을 파악하기 힘들다.

이 수익률을 역으로 추정해 매수나 매도 시 부동산의 가격을 정할 수 있는 방법이 있다.

 

부동산의 가격 책정 방법 두 가지를 알아보고,

그중에서도 아파트가 아닌 임대용 물건의 가격을 유추하는 방법을 살펴본다.

그럼 임대인이 왜 이렇게 월세를 올리려고 하는지 알게 될 것이다.

 

1. 부동산의 가격을 아는 방법

보통 사람들이 흔히 관심있는 아파트의 가격은 너무도 투명하게 공개되어 있다

우리 아파트 같은 평수의 아파트가 얼마에 거래되었는지가 시세다.

하지만 문제가 되는 것은 타 부동산이다.

다가구 건물, 빌라, 상가 등의 가격은 어떻게 정해지는 걸까?

 

부동산의 가격은 두 가지 방법으로 알 수 있는데.

유사사례 비교법과 수익환원법이 있다. 

 

 

1) 유사 사례 비교법

: 아파트 가격을 호갱xx, 실거래사이트 등으로 확인하면 가격을 유추할 수 있다.

비슷한 부동산이 얼마에 팔렸냐가 기준이 되는 것이다.

 

2) 수익환원법

이걸 알기 위해서는 자본환원율을 알아야 한다.

미국 부동산에선 Cap Rate라고 부르는데. 수익률로 가격을 역추적하는 것이다.

 

2. 자본환원율이란 cap rate

총운영소득/ 부동산가격 x 100  즉 수익률을 말한다.

 

'투자한 자본 대비해서 얼마나 내 통장에 꽂히냐!' 

이는 대출, 즉 레버리지를 사용하지 않은 상태를 기준으로 산출한다.

 

예를 들어

10억에 부동산을 샀다. 월세를 500만 원씩 받는다.

그럼 1년에 월세를 6000만 원 받는다.

그럼 수익률은 6000/10억 = 6%가 된다.

(대출 한 거 빼야 한다)

 

하지만 건물 관리도 해야 하고,

시설이나 설비도 고쳐줘야 하는 돈이 1년에 1000만원 들었다고 치면.

그러면 월세 6000에서 비용 1000을 빼서 순이익은 5000만원.

그럼 수익률은 5%다.

 

이처럼

낼 거 다 내고 통장에 꽂히는 돈(순 운영소득) / 내가 풀로 투자한 돈 = 수익률이다.

 

가능 총소득(최대 임대료) - 공실 및 손실 = 유효총소득

유효총소득 - 운영경비 = 순 운영 소득(NOI Net Operating Incom)

임대수입 늘리고, 경비 줄여야 순 운영소득이 올라가겠죠?

 

3. 자본환원율로 부동산가격 유추하기

 

부동산 가격은 그럼 어떻게 계산될까?

부동산 가격 = 순운영소득/자본환원율(Cap Rate)이다.

 

그래서 임대인의 월세를 올려 받으면  부동산 가격이 올라가는 거다.

자본환원율(수익률)은 지역, 용도 등에 따라 비슷하다.

 

아까 예의 10억에 산 부동산,

임대료를 올려서 월세를 600만 원이 되었다면.

1년에는 7200만 원을 받았죠?

수익률이 6%인 지역인데.

그럼 부동산가격 = 7200 / 0.06 =12억이 되는 것이다.

 

이처럼 임대인들이 월세를 올리는 이유는

부동산의 가격을 높이기 위한 것이라고 생각하면 된다.

 

 

4. 수익률은 왜 다를까?

 

부동산의 수익률은 조금씩 다르다.

일반적으로 수익률은 4~10% 수준인데

수익률은 위험도에 따라 달라진다.

 

도심지, 상가 중에서도 1층은 공실이 될 위험이 적으니 수익률이 낮다.

도심 외곽이나 지방, 상가의 위층 등 공실 위험이 있는 곳은

위험하기 때문에 그만큼 수익률을 높게 잡는다.

 

 

 

오피스텔의 경우

 

오피스텔 투자의 장점

1. 세금

다주택자의 경우 취득시 납부하는 세금이 아파트보다 저렴하다.

이는 오피스텔을 매입할 때는 오피스텔을 주택으로 보지 않기 때문에

취득세 중과세를 피할 수 있기 때문이다.

일반임대사업자로 등록을하면 부가세를 환급받을 수 있다.

 

2. 주택청약

오피스텔은 아무리 많이 가지고 있어도 아파트 청약 시

주택수 산정 계산할 때는 포함되지 않는다.

 

오피스텔 투자의 단점

 

1. 관리비

오피스텔은 주상복합이 대부분이기때문에 관리비가 높다.

물론 임대차계약이 되어있는 경우엔 임차인이 관리비를 부담하기 때문에 상관없지만

공실이 될 경우 소유자가 관리비를 내야 한다.

따라서 오피스텔을 투자할 때는 공실률이 적은, 임대차 수요가 많은

지하철역 근처나 회사 밀집지역에 투자해야 한다.

 

2. 낮은 환금성

오피스텔은 매매시 아파트보다 환금성이 떨어진다. 물론 입지에 따라 차이가 있지만

대부분 매매 수요가 같은 지역 아파트보다는 낮다.

 

 

오피스텔 수익률 계산방법

 

오피스텔 수익률 계산방법은 매우 간단하다.

1년 치 월세금액을 오피스텔 매입 시 들어간 실제 투자금액으로 나눈 비율이 수익률이다.

따라서 실제 투자금액이 적게 들어갈수록 높은 수익률을 얻을 수 있다.

계산공식은 아래와 같다.

 

((월수익 x 12) / 투자금) x 100 = 수익률

여기서 월수익이라는 것은 월세에서 대출 이자를 제외한 금액을 말한다.

 

예를들어 매매가 1억 원의 오피스텔을 대출 없이 매입하여

보증금 500만 원 월세 50만 원으로 임대차 계약을 했다면

 

((50만 원 x12) / (투자금 1억 - 보증금 500만 원))x100의 계산결과인 6.3%가 수익률이다.

 

만약 매매가 1억원의 오피스텔을 연이율 4%로 매매가의 50%를 대출받아 투자하였다면

월이자는 167,000원이 됩니다.

 

(((50만 원 - 167,000원) x 12) / (투자금 5000만 원 - 보증금 500만 원)) x 100의 계산결과인

8.8%가 수익률이 된다.

 

오피스텔 투자 수익률에 가장 큰 영향을 미치는 것은 투자금액, 담보대출비율 그리고 연이자율 이다.

이중 연이자율은 기준금리가 얼마인지에 따라 크게 달라지기 때문에

금리가 낮을 때 투자하는 것이 상대적으로 유리하다.