맹지에 길 낼 방법

길 없는 죽은 땅 '맹지', 어떻게 길 낼 방법 없을까요?
 
1. 안녕하세요. 정변호사 정진규입니다.
 
2. 공로로 연결되는 통행로가 없는 토지를 흔히 맹지라고 합니다.
이런 경우 맹지 소유자는 주변의 남의 토지를 거쳐서 공로로 나갈 수밖에 없는데요.
그 연접한 다른 토지의 소유자가 맹지 소유자의 통행을 방해하면서 분쟁이 발생하게 됩니다.
이 때 맹지 소유자 주장할 수 있는 것으로 주위토지통행권이라는 것이 있습니다.
 
3. 민법 제219조 제1항에서 주위토지통행권을 규정하고 있는데요. 조항을 보면,
‘어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에
그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나
과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다.
그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다.’라고 규정하고 있습니다.
따라서 주위토지통행권이 인정되는 경우 연접한 다른 토지의 소유자는
맹지 소유자의 통행을 방해해서는 안되는 것이죠.
 
4. 만약 불편하지만 좀 멀리 돌아가는 길이 있고, 바로 몇 미터만 남의 토지를 통하면
공로에 닿는 상황이라면 주위토지통행권이 인정될 수 있을까요?
결론부터 말씀드리자면, 안됩니다. 원래 돌아가는 길을 사용해오고 있던 상황에서
바로 근처에 새로운 도로가 난 경우에 이런 문제가 생기는데,
원래 돌아가는 길이 있기 때문에 공로에 출입할 수 없는 상황이라고 볼 수 없기 때문이죠.
 
5. 이러한 주위토지통행권이 인정된다고 하더라도 통행로 위치나 범위는 최소한의 범위로 제한됩니다.
판례는 「주위토지통행권은 공로와의 사이에 그 용도에 필요한 통로가 없는 토지의 이용이라는
공익목적을 위하여 피통행지 소유자의 손해를 무릅쓰고 특별히 인정되는 것이므로,
그 통행로의 폭이나 위치 등을 정함에 있어서는 피통행지의 소유자에게 가장 손해가 적게 되는 방법이
고려되어야 할 것이고,
어느 정도를 필요한 범위로 볼 것인가는 구체적인 사안에서 사회통념에 따라 쌍방 토지의
지형적·위치적 형상 및 이용관계, 부근의 지리상황, 상린지 이용자의 이해득실
기타 제반 사정을 기초로 판단하여야 한다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다108347 판결).」
라고 판시하고 있습니다.
통상 맹지가 임야에 해당하는 경우 사람이 다닐 수 있는 정도의 폭으로,
농지인 경우 경운기가 한 대 정도 다닐 수 있는 2m 정도의 폭으로 인정됩니다.
그리고 대지라고 건물이 있는 경우에는 차량이 다닐 수 있는 정도의 폭 3m 정도의 폭으로 인정됩니다.
다시 말하면 농지로 사용 중인데 차량이 다닐 수 있는 만큼인 3m 폭의 주위토지통행권이
허용되지 않는다는 말입니다.
 
6. 현재는 나대지인 토지 위에 건축물을 신축하기 위해서 건축법상 규정에 맞는
폭 6m 정도로 주위토지통행권이 인정되어야 한다는 주장한 사례에서, 판례는 주위토지통행권으로 인한
주위토지 소유자의 손해가 가장 적은 장소와 방법의 범위 내에서 인정되어야 하는데,
현재의 토지의 용법에 따른 이용의 범위에서 인정될 뿐 더 나아가 장차의 이용상황에까지
미리 대비하여 통행로를 정할 것은 아니다(대법원 96다33433, 33440)고 하면서, 사람이 출입하고,
일상생활을 영위할 가재도구 등의 운반이 가능한 폭 2m만 인정한 사례가 있습니다.
즉, 토지의 지목이 대지이긴 하지만, 현재 그 지상에 건물이 없는 나대지라면
장래에 건물을 신축할 것까지 고려한 범위로 통행로를 정할 수는 없다는 거에요.
 
7. 한편, 대지에 건물을 신축하거나 증축함에 있어 행정청의 건축법상 건축허가가 필요합니다.
이 때 건축물 대지에 일정 규모의 통행로가 필요하고, 그 통행로가 다른 사람 소유의 것이라면
그 사람의 동의가 필요합니다.
그런데 맹지의 경우 주위토지통행권 판결을 받아서 건축허가가 가능할 것인가가 문제되는데요.
판례는 「공로로 통하는 대지에 대하여 주위토지통행권이 있음을 확인하는 내용의 승소판결로써
통행로 이해관계인의 동의에 갈음할 수 없다(대법원 1993. 5. 25. 선고 91누3758 판결).」라고 판시하여,
주위토지통행권 판결을 받았다고 하더라도 이를 건축허가의 요건 충족으로 볼 수 없다고 보고 있습니다.
 
8. 주위토지통행권은 법정의 요건을 충족하면 당연히 성립하고 요건이 없어지게 되면 당연히 소멸합니다.
따라서 포위된 토지가 사정변경에 의하여 공로에 접하게 되거나 포위된 토지의 소유자가
주위의 토지를 취득함으로써 주위토지통행권을 인정할 필요성이 없어지게 된 경우에는
통행권이 소멸합니다(대법원 2014. 12. 24. 선고 2013다11669 판결 참조).
 
9. 주위토지의 현황이나 사용방법이 달라졌을 때에는 주위토지 통행권자는 주위토지 소유자를 위하여 보다
손해가 적은 다른 장소로 옮겨 통행할 수밖에 없는 경우도 있으므로,
일단 확정판결이나 화해조서 등에 의하여 특정의 구체적 구역이 위 요건에 맞는 통행로로 인정되었더라도
그 이후 그 전제가 되는 포위된 토지나 주위토지 등의 현황이나 구체적 이용상황에 변동이 생긴 경우에는
구체적 상황에 맞게 통행로를 변경할 수도 있습니다(대법원 2004다10268).
 
10. 마지막으로 통행권자는 통행지 소유자에게 주위토지통행권이 인정되는 범위에서
임료상당액의 손해액을 보상해야 합니다. 통행은 가능하게 해줄테니 공짜는 안되다는 겁니다.
 
11. 이번 영상에서는 맹지인 경우에 고려해볼 수 있는 주위토지통행권에 대해서 살펴보았습니다.
다음 시간에도 유익한 법률 정보 들고 다시 만나뵙겠습니다. 감사합니다.
 
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