노년의 다가구 투자

주인세대를 제외한 해당 다가구주택의 매매가는 12억에 달했다.
K씨는 곧장 19가구 임차인 보증금 3억 5천만 원을 인수받고
선순위에 설정되어 있는 근저당권
대출금 3억을 그대로 승계 받아
나머지 인수금 5억 5천만 원을 주고 해당 건물을 매입했다.

아파트나 다세대 주택의 경우 대출 승계가 불가능하지만,
원룸 다가구주택은 대부분 선순위 근저당권 대출 승계가 가능하다는 점을 언급하기도 했다.

실제 K씨가 원룸 다가구주택을 매입하는데 들어간 돈은
세금 포함 약 6억 원에 달한다.
그는 기존에 가지고 있단 4억짜리 아파트와
퇴직금과 보유하고 있던 현금을 합해 자금을 마련했다.

K씨가 원룸을 관리하면서 매월 얻는
임대료는 어느 정도 수준일까?
그에게 쥐어지는 한 달 임대료는
약 400만 원가량이다.

하지만 3억 대출 이자가 월 100만 원,
대출 원금이 약 50만 원 나가는 상황.
또 추가로 매달 나가는 건물 관리비 겸
고정지출비용은 약 50만 원에 달한다.

여기에 가전제품 및 내부 수리비를
매달 50만 원 정도 빼놓으면
그에게 주어지는 월 순수익은 약 150만 원이 남는다.

대출과 집을 팔아 투자했지만 막상 순수익은 높지 않다는 K씨의 의견에
중개사는 “그냥 아파트에 살았다면 없을 돈”이라는 조언을 건넸다.

K씨의 사례를 들은 전문가들은
은퇴자들의 수익형부동산 투자에 대해
긍정적인 답변을 내놓았다.

은퇴하고 긴 시간 쉬게 되면 무기력해지고
자존감이 하락하는 경우가 많은데,
새로운 일을 시작하게 되면 생활에 활력을 찾을 수 있다는 것이다.

코로나19로 인해 상업용 건물 공실률이 높아지고 있지만
원룸의 경우 비교적 어렵지 않게 임차인을 구할 수 있다.

전문가는 인플레이션이 심해질수록
소형 평수 원룸의 공실률은 낮아지는 경향을 보인다고 전했다.

하지만 직접 관리하기 쉽지 않다는 점이 단점으로 꼽혀
스트레스에 취약한 사람이라면
원룸 다가구 매입시 한 번 더 고려해보는 시간을 가지는 것이 좋을 것이다.


투자 원금 6억에 순수 월수입 150만원.
월 2.5% 수입이다.
은행 정기예금보다는 나은 것 같이 보인다.

여기에 결정적인 수치가 빠졌다.
감가상각비, 또는 수선충당금이다.
신축 주택도 10년이면 보수를 해야한다.

나중에 매각할 것을 염두에 둔다면
아주 오래된 주택은
건물값은 쳐주지 않고, 오로지 땅값만 계산된다.

따라서 2.5%보다는 좀 더 높은
최소 순수 수익율 240만원 이상,
최소 4% 이상은 되어야 할 것이다.

월 임대료 500만원은 결코 쉅지 않다.
허기야 공실 없이 관리만 잘 한다면 어렵지도 않겠지만,
그게 그리 쉬운 일은 아니다.

지역에 따라 다르겠지만
평균 공실률 40%는 예상해야 할 것이니
만만치 만은 않을 것이다.